【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】2015年第4季商用不動產(chǎn)交易市況上演逆勢攀升，成交億元以上的總額突破500億！根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計，2015年第4季億元以上商用不動產(chǎn)交易金額暴增至529.5億，不僅較第三季的90.4億大漲4.9倍，年增率也較2014年的226.3億增加1.3倍。
 
永慶房產(chǎn)集團業(yè)管部協(xié)理鍾穎麟分析，商用不動產(chǎn)景氣自2012年金八條管制之後，買氣轉(zhuǎn)冷，尤其壽險業(yè)受限最低投報率的限制，只能將部分資金先轉(zhuǎn)向海外投資，直到2015年前3季的交易動能更陷入谷底，平均單季總銷金額未達百億，跌穿2008年平均單季123億的新低紀錄。所幸，第4季有指標大案順利標售，億級商用不動產(chǎn)成交金額達529.5億，其中富邦人壽以270億元向新光人壽買下信義A8館，為最大亮點，佔第4季總額的51％。
 
不過，鍾穎麟表示，以2015全年統(tǒng)計來看，成交總額僅791億元，為2008年金融海嘯以來新低，整體市場買氣仍是偏向保守看待。2016年房地合一上路，已無其他房市管控疑慮，交易面回歸自用或長期置產(chǎn)的趨勢下，合理行情、至少2.5％以上投報率與穩(wěn)定收租等條件已成為未來購置房產(chǎn)的關(guān)鍵。
 
根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計，第4季投資資產(chǎn)類型以商場類最高，交易金額為302.6億元、佔比57.1％，其次為廠辦的118.9億元、佔比22.5％；買方投資人以壽險業(yè)為大宗，交易金額為304.4億元、佔比57.5％。鍾穎麟分析，第4季交易金額最高的指標案為信義A8館，關(guān)鍵因素在金管會正式公告收益率門檻降為2.555％之後，富邦人壽隨即出手買下A8館。同為富邦人壽資產(chǎn)的A10館與A11館，顯見富邦人壽不僅選擇穩(wěn)定投報的成熟商用標的，也看好精華區(qū)地段的價值性。
 
此外，鍾穎麟說明，廠辦類交易為第4季第二高的產(chǎn)品，指標案為英業(yè)達以60億買下宏達電鄰近桃園後火車站的TY5廠辦大樓，因應(yīng)未來業(yè)務(wù)擴充需求與提升產(chǎn)品研發(fā)能力，購置新廠辦大樓，做研發(fā)總部之用。此筆交易是2015年第二高總金額的個案。
 
永慶資產(chǎn)管理調(diào)查，2015年第4季臺北市中心辦公商圈空置率與租金變化，平均空置率降至5.9％，整體辦公租金維持在2,083元/坪/月，鍾穎麟說明，第4季整體租金變化不大，企業(yè)自用需求不減，尤其壽險業(yè)與金融業(yè)有辦公空間擴增需要，部分自有出租的辦公大樓轉(zhuǎn)為自用優(yōu)先，例如：富邦敦南大樓與國泰信義敦南大樓，有部分樓層即是自用。此外，信義計畫區(qū)，頂級辦公空置率也呈現(xiàn)下降的趨勢，其中華南金控總部大樓，出租的六個樓層，都已陸續(xù)完成出租簽約。
 
近年國際經(jīng)濟成長力道趨緩，但臺灣觀光產(chǎn)業(yè)卻一枝獨秀，來臺旅客人次從2014年達990萬，2015年12月中旬正式突破千萬人次。鍾穎麟說明，目前統(tǒng)計2015年1-11月來臺旅客，最大宗的陸客達386萬人次最多，其次為日本及港澳來臺人次超過百萬，韓國旅客也突破50萬人次。交通運輸業(yè)、旅宿業(yè)、觀光商圈、百貨商場與知名餐飲服務(wù)業(yè)等，龐大的觀光產(chǎn)業(yè)鏈雨露均霑。
 
鍾穎麟表示，臺北市工商投資情況穩(wěn)定成長，商用不動產(chǎn)市場需求仍在，統(tǒng)計北市公司登記家數(shù)，截至12月份公司行號登記達22萬8,570家，年增店數(shù)為4,542家，年增率2％。根據(jù)北市商業(yè)處資料顯示，已呈現(xiàn)連續(xù)47個月遞增走勢，創(chuàng)下近10年以來的新高。其中，產(chǎn)業(yè)分類以「批發(fā)及零售業(yè)」6萬9,562家(佔30.4％)最多，12月份新設(shè)立1,386家，新增類型集中在「批發(fā)及零售業(yè)」、「專業(yè)、科學(xué)及技術(shù)服務(wù)業(yè)」、及「金融保險業(yè)」，其中又以「批發(fā)及零售業(yè)」323家最多，佔23.3％。
 
展望2016年，鍾穎麟認為，全球經(jīng)濟成長仍未明朗，中國經(jīng)濟動能走緩以及紅色供應(yīng)鏈影響國內(nèi)出口產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政局紛擾不定、油價大跌、亞洲貨幣競貶影響股匯動盪，再加上國內(nèi)房地合一稅上路與總統(tǒng)大選因素，市場投資氣氛變得複雜多變。
 
不過，低利環(huán)境維持不變，商用不動產(chǎn)投資仍有利置產(chǎn)型與舊換新、次級地段換精華區(qū)等自用型客群，唯買方市場更重視投報效益與價格合理性，增值潛力已非首選，次級商圈新商辦以及市中心區(qū)商圈的中古商辦、中低總價等產(chǎn)品，是市場受青睞的主力。